保利地产:美洲杯八强竞猜:竣工节奏低于预期,融资优势推进加杠杆扩规模战略

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2018H1公司业绩高增速,符合预期。公司2018H1实现营业收入80.1亿元,同比增幅24.4%;归母净利润6.2亿元,同比增幅118.8%。销售毛利率32.3%,同比增长4.7pct;归母净利率4.07%,同比增加1.46pct;摊薄ROE为4.07%,同比提高1.45pct。公司预收账款447亿,是去年营收的1.82倍,可结算资源充沛。

2018H1业绩增速高于营收增速,业绩增速略低于预期。公司2018H1实现营业收入595.1亿元(+9.3%),归母净利润65.05亿元(+15.1%),总资产8138.6亿元(+16.9%)。相较一季报,公司上半年业绩增速反超营收增速主要系结算毛利率提升至35.4%(+4.6pct),以及处置长期股权产生投资收益3.5亿。

   
公司上半年销售规模稳步增长,西南地区增速较高。2018年上半年,公司房地产业务实现销售金额413.73亿元,同比增长36.66%;实现销售面积384.22万平方米,同比增长27.22%;销售均价10768元/平米,同比增长7.42%。分区域来看,华中和北京地区销售放缓,而成都和滇渝地区销售超预期,其中成都地区销售金额和面积均同比增长69%,销售金额占比44%,销售均价8693元/平米;滇渝地区销售金额占比20%,销售均价10559元/平米,销售均价增幅达44.2%;华东地区销售金额占比19%,销售均价增至16680元/平米。

   
少数股东损益比例提高与利息资本化率降低导致归母净利率增幅较小,公司2018H1实现归母净利率10.9%(+0.5%)。公司财务费用支出17.9亿元,同比增长137%,财务费用率提升至3.0%(+1.6pct),主要系有息负债规模增加至2545亿(2017H1为1710亿)以及利息资本化率降低所致。此外结转合作项目增多令少数股东损益比例提高至30.1%(+9.0%)。

   
全国化战略布局逐渐成型,华东地区拿地比例提升。2018年上半年,公司全国化布局持续发力,立足成都大本营,持续深耕长三角、粤港澳大湾区等核心城市群以及战略城市,新进入郑州、温州、福州、南宁等城市;业务方面,“地产金融”现已布局全国40多个城市,现代服务业也已进驻50余城。公司通过收并购、合作开发、产业拿地、招拍挂等多元化方式获取土地资源,1-7月新增项目27个,拿地金额280.2亿元,总建筑面积约738万平方米,拿地金额权益比例63%,楼面价3259元/平米,其中,华东地区的拿地占比达37%。

   
公司上半年竣工计划完成率40%低于预期,去年同期46%,预计三四季度将加快竣工进度,结算规模有望大幅提升。公司上半年完成竣工面积761万方,同比增速11%,占全年计划比重为40%,因此结算进度较慢,年初竣工计划1900万方(+22%)。公司上半年新开工面积2359万方,同比增速85%,计划完成率较高为59%,高开工推盘量令公司1-7月销售金额增速维持在47%的高位,销售面积增速37%。

   
公司2018H1开工计划落定,竣工进度较去年同期小幅提升。公司2018H1完成开工面积454.75万方,同比126.5%,计划完成率47.4%,基本符合预期;完成竣工面积104.4万方,同比增长85.1%,占全年计划比重29%,去年同期21%,较去年增加8pct,预计三四季度将加快竣工进度。公司下半年计划新开工面积505.4万平方米,竣工面积254.3万平方米,其中成都、华东地区占比较高,新开工分别占比31%、21%,新竣工分别占比32%、25%。

   
公司2018H1拿地金额/销售金额为50%,一二线拓展金额占比68%。公司2018H1新获取土储计容建面1510万方,总地价1072亿元,平均楼面价7098元/平米(2017年为6117元/平米),占销售面积和金额比例分别为104%和50%,拿地力度较2017年有所减弱但依然高于行业均值。从新获取土储来看,一二线城市获取金额占比为50%(当期销售金额中一二线占比78%),一二线新增土储面积占比50%(总土储面积占比61%),从布局来看三四线城市占比继续提升。

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